L’interdiction de la mise en location des bâtiments énergivores a été validée par la publication d’un décret émanant du ministère de la transition écologique et paru au Journal officiel. Cette nouvelle règlementation prendra effet à compter du 1er janvier 2023, et concerne plus précisément les logements dont la consommation d’énergie annuelle est supérieure à 450 kWh par m². Ils appartiennent à la classe des bâtiments extrêmement énergivores et à étiquette énergétique G. Ainsi, selon ce décret, est désormais considéré comme logement décent celui dont la consommation annuelle est inférieure aux valeurs susmentionnées.
Qui sont ces bâtis énergivores ?
Ce sont les anciens logements datant de la fin de la seconde guerre mondiale. C’est en effet vers 1949 que la reconstruction a eu progressivement lieu dans la plupart des villes les plus détruites. Les premières règlementations thermiques quant à elles ne sont apparues qu’à partir de 1975.
Outre les biens à usage de logement, la grande majorité des bâtiments publics administratifs et les immeubles tertiaires souffrent aussi d’une importante déperdition thermique.
Il s’agit en somme de constructions vieillissantes dont le besoin en chauffage se fait fortement ressentir en hiver tandis que l’utilisation prolongée de la climatisation est presque permanente en été. Ces vieux bâtis ont été rénovés certes, mais pas assez du point de vue énergétique. Ils sont mal isolés et ne jouissent pas toujours d’une bonne étanchéité. À cela s’ajoute l’utilisation d’équipements fonctionnant à l’énergie fossile, ce qui augmente davantage les consommations énergétiques, en plus d’élever la pollution de l’air.
Quelle est la nouvelle loi en ce qui concerne l’interdiction de mise en location ?
Dans un premier temps, ce seront les immeubles de logement à consommation de plus de 450 kWh par m² par an qui sont ciblés par le décret. Il s’agit d’environ 90 000 logements, dont 20 000 appartiennent au secteur public. L’interdiction de mise en location des passoires thermiques étiquetées F sera lancée à partir du 1er janvier 2025. Un troisième décret entrera ensuite en vigueur pour les autres bâtiments à consommations élevées à partir du 1er janvier 2028. Au total, 4.8 millions de ces logements devraient être rénovés avant cette échéance pour être éligibles à la mise en location. Un peu moins de la moitié de ce parc est cependant utilisé à titre de résidence principale.
Un contrôle strict sera réalisé au niveau des agences immobilières par le biais de la vérification systématique du DPE, le diagnostic de performance énergétique. Dans le cas d’une mise en location entre particuliers, le futur locataire lui-même réclamera ce document avant de signer le bail locatif. Si le logement est déjà en cours d’exploitation, le bailleur est dans l’obligation de se conformer à ces nouvelles dispositions afin de répondre aux critères de décence imposés.
Quel impact pour les propriétaires ?
À noter que ces bâtiments très énergivores appartiennent le plus souvent à des ménages à faibles revenus qui sont eux-mêmes propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs. En ce qui concerne les premiers, ces nouvelles mesures sont vues comme extrêmement contraignantes du point de vue financier, malgré les aides publiques destinées à adoucir le coût final des travaux. Certains d’entre eux sont en situation d’endettement et ne peuvent se constituer un budget affecté à la rénovation de leur habitat, tandis que d’autres sont mal informés sur l’existence des aides.
Pour les propriétaires bailleurs, une partie des loyers pourrait être affecté à la rénovation énergétique, en plus des subventions également octroyées par le gouvernement.
En bref, ces ménages sont définis comme étant en précarité énergétique en raison des conditions d’habitat et de l’inadaptation des ressources utilisées pour se chauffer ou se rafraîchir. Trois principaux indicateurs ont été relevés afin de les distinguer : leurs revenus bas, l’effort énergétique lourd et leur incapacité à chauffer convenablement leur logement en hiver. Notons toutefois que ce ne sont pas tous les propriétaires de logements énergivores qui sont en situation de précarité énergétique.
Fort heureusement, nombreux sont les acteurs dont le but est d’accompagner les propriétaires de ces passoires thermiques, que ce soit au niveau des conseils régionaux et départementaux ou des communes. Ceux-ci déploient de nombreux dispositifs d’accompagnement à la réalisation des travaux, de même que des dispositifs financiers.
Les multiples bénéfices de la rénovation énergétique
La rénovation énergétique, bien que coûteuse, ne génère que des avantages, outre la diminution des consommations et donc du montant de la facture totale. Citons par exemple la valorisation du bien, l’augmentation du taux de remplissage à la mise en location une fois les travaux terminés et l’amélioration de la santé des occupants. Rénover un bien ancien destiné à la mise en location permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux. De nombreux dispositifs abondent dans ce sens, comme la loi Denormandie (pour les logements situés dans les communes éligibles), la loi Malraux (pour les bâtis classés patrimoine historique) ou encore le régime du déficit foncier.
De manière plus générale, d’autres bénéfices sont issus de la massification de la rénovation. Il s’agit par exemple des impacts directs sur l’environnement et la qualité de l’air, la création d’emplois, sans oublier l’augmentation des recettes fiscales de l’État. Celle-ci est en effet obtenue par la collecte des charges patronales et salariales, de même que par le biais de la TVA sur l’achat des matériaux et sur les prestations de l’artisan.
Rénovation lourde ou démolition ?
La question se pose pour les propriétaires de logements individuels, ainsi que pour certaines copropriétés en difficulté. Afin de conserver le charme d’une maison ancienne, la rénovation est la solution préconisée. Le bâti pourra ainsi profiter d’une fusion harmonieuse entre modernité et élégance de l’ancien. Ce qui en augmentera davantage la valeur patrimoniale. De plus les travaux peuvent se faire en plusieurs étapes, selon les possibilités financières. Ce, en songeant à bien s’organiser et à grouper un lot de travaux à réaliser en une seule fois et ainsi de suite pour une meilleure rentabilisation. En clair, l’atteinte d’une performance énergétique élevée peut se faire progressivement en étalant les travaux suivant un calendrier prédéfini.
À l’inverse, démolir et reconstruire nécessite des fonds immédiatement disponibles. Dans le cas où la rénovation n’est pas rentable, il vaut mieux se tourner vers cette option. Les aides à la rénovation ne seront plus applicables dans ce cas.