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Audit énergétique : choisir le bon bureau d'étude, aider l'auditeur thermicien

Il y a deux cas de figure, soit aucun audit énergétique n’a pas été réalisé, soit un audit a été réalisé antérieurement au 1er janvier 2012. Il est nécessaire dans ce cas d’actualiser ou d’enrichir l’audit initial pour se mettre en conformité avec le code de la construction. Dans tous les cas, voici une méthodologie vous permettant de réaliser un audit énergétique.

Le bon processus à suivre pour disposer d'un audit énergétique

audit energieLe vote en assemblée générale

Pour que la décision de réaliser un audit énergétique de la copropriété soit votée, le syndic doit mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale le vote de cette décision. La majorité simple, dite « de l’article 24 » doit être obtenue. Les voix des copropriétaires absents ne seront pas prises en compte, il en va de même pour les abstentionnistes. Seules les voix des copropriétaires représentés à l’assemblée générale et des copropriétaires présents seront retenues.

 

Choisir un prestataire qualifié

Une mise en concurrence doit être réalisée par le syndic. Il est important de savoir que le conseil syndical comme n’importe quel copropriétaire, peut proposer des prestataires.

Il est essentiel de comparer les prestataires en leur demandant de fournir des références et des exemples d’audits énergétiques réalisés par leurs soins.

Il est fortement recommandé de s’appuyer sur des prestataires qualifiés, détenant le label « Reconnu Garant de l’Environnement » . Ce label est applicable à la qualification 1905 de l’OPQIBI qui est un organisme certificateur en ingénierie. Le décret du 30/05/18 stipule que le prestataire qui réalise un audit énergétique en copropriété doit être titulaire d’une qualification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC sur la base des exigences du code de l’énergie, ce qui est le cas de la qualification 1905 de l’OPQIBI. Ce label est donc un gage de qualité. Il existe aussi d’autres organismes certificateurs qui sont des références comme le LNE et l’FANOR.

A noter que les aides de l’ADEME dédiées aux projets de performance énergétique des bâtiments sont allouables uniquement aux donneurs d’ordre sollicitant des professionnels labélisés RGE.

Fournir au prestataire retenu les documents qui lui sont utiles

Le décret d’application de l’obligation de réalisation de l’audit énergétique en copropriété stipule que :

  • Le syndicat des copropriétaires, son représentant ou le syndic, se doivent de fournir toute une série d’informations et de documents. Dans la pratique, on constate qu’une grande quantité d’archives et de documents doivent être communiqués. Il est souvent préférable que le syndic et le conseil syndical travaillent de concert afin de réunir les documents,

  • Les informations à fournir sont les suivantes : la quantité d'énergie annuelle utilisée dans la copropriété par le dispositif de chauffage, de climatisation et de production d'eau chaude sanitaire ainsi que les documents relatifs à ces installations et à leur mode de gestion. Il faut également communiquer les contrats d’entretien et de maintenance adossés à ces équipements. Les contrats d’approvisionnement d’énergie doivent également être transmis tout comme le rapport de contrôle périodique le plus récent des équipements de chauffage,

  • Il faut communiquer toutes les factures énergétiques sur 3 ans, les consommations d’énergie des parties communes, les coefficients de répartition des charges (chauffage, climatisation, eau chaude), le procès-verbal de la dernière assemblée générale, les factures et éventuels devis de travaux demandés, les plans de la copropriété, le DPE s’il a déjà été réalisé.

 

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La visite sur site

Il est nécessaire de faciliter la visite et d’accompagner l’auditeur thermicien qui se rendra dans votre copropriété pour sa visite sur site. Cela est fondamental pour l’accès aux parties communes et aux installations de chauffage. Cette visite devra se dérouler en période de chauffe de la mi-octobre à la mi-mai.

Il faut prévoir la visite d’appartements représentatifs des différentes expositions et ce dans chacun des bâtiments de la copropriété dès lors que leur architecture est différente.

D’une manière générale, le diagnostiqueur devra pouvoir accéder à l’ensemble de la copropriété, pour réaliser des thermographies infrarouges avec sa caméra thermique ainsi que des métrés de l’enveloppe du bâtiment.

 

Recueil de données par questionnaire

Votre prestataire adressera par courrier un questionnaire à tous les copropriétaires de la résidence pour compléter son relevé d’information. Il est primordial de faciliter cette démarche en impliquant les copropriétaires.

 

La restitution de l’audit énergétique

Un rapport d’audit complet présentant l'ensemble de l’étude thermique est adressé aux représentants de la copropriété.

Lors d’une assemblée générale, l’expert ayant réalisé l’audit présente la version synthétique du rapport aux copropriétaires qui peuvent ainsi décider de réaliser des travaux de rénovation énergétique en connaissant tous les tenants et aboutissants.

Rappelons en effet que l’audit énergétique, fruit du travail du thermicien et du bureau d’études thermiques, présente entre autres un état des lieux des sources de déperditions thermiques dans votre copropriété.

Des scénarios de travaux de rénovation afin d’améliorer les performances thermiques du bâti sont proposés. Le retour sur investissement des travaux d’isolation des murs (ravalement avec ITE), de l’isolation thermique de la toiture, du changement du système de chauffage et plus largement de tous les types de travaux visant à maitriser l’énergie de façon significative sont présentés dans ce document, ainsi que le cout estimatif supplémentaire dû à l’isolation ou à des travaux de remplacement de système.

Les aides financières possibles sans examen précis à cette étape sont listées au regard des éventuelles performances énergétiques futures: Eco prêt à taux zéro (ECO PTZ), aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), crédit d’impôt (CITE), certificats d’économie d’énergie (CEE)…

 

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Pour mémo il existe différents types d'audits :

L'Audit Énergétique conforme au cahier des charges de l'ADEME

C'est l'audit énergétique que nous réalisons le plus souvent. Il va plus loin que l’audit obligatoire, dit audit réglementaire. Il est conforme aux attentes de l'Agence Nationale de l'Habitat et de l'ADEME. L’objectif initial de l’ADEME était de permettre aux maîtres d’ouvrage et aux gestionnaires de mener à bien des études de performance énergétique dans les copropriétés. Pour cet organisme, l’audit énergétique est un outil d’aide à la décision, avec un cahier des charges précis demandant entre autres : les solutions et techniques proposées pour la copropriété, les résultats en termes de performance énergétique attendues, une évaluation des coûts en résultant. D’après une étude réalisée pour l’ADEME par un cabinet indépendant, 85 % des copropriétaires ayant bénéficié d’un audit énergétique ont mis en œuvre au moins une proposition de travaux proposée à la suite de l’étude. Son point fort, c’est qu’il répond parfaitement aux attentes demandées par les organismes et institutions pourvoyeurs d’aides financières.

Audit Énergétique et Architectural

L'audit énergétique et architectural, c'est un audit énergétique classique, comme celui répondant au cahier des charges de l'ADEME doublé d'une mission d'architecte. Ce document permet de faire un bilan des déperditions énergétiques, mais aussi de valider la faisabilité des travaux de rénovation énergétique grâce à la prestation d’architecte. Ce dernier mettra en avant les matériaux et les techniques à utiliser afin de déterminer le coût estimé de la rénovation. Cet audit est conforme au cahier des charges de l’ADEME et reprend la même méthode d’exécution à savoir : vote en assemblée générale, enquête auprès des copropriétaires, visite du site, modélisation thermique, remise au conseil syndical du rapport détaillé et présentation en AG des principaux points du rapport. Ce qui diverge de l’audit dit « classique », comme celui de l’ADEME, c’est qu’un architecte donnera son point de vue et son analyse à chaque étape. 

Audit Énergétique Réglementaire

Depuis 2012 et suite au grenelle de l'environnement (grenelle II), il est imposé aux copropriétés (de plus de 50 lots, dont le permis de construire date d'avant 2001 et ayant un système de chauffage ou de refroidissement collectif) de réaliser un audit énergétique. L'audit énergétique réglementaire est aussi appelé l'audit obligatoire. Il permet d’analyser les déperditions énergétiques de la résidence et d’établir un bilan des travaux de rénovation à réaliser. Il répond aux exigences définies par l’État : l'étude du bâti par un bureau d’études, l’étude des factures d’énergie, une visite sur site afin de connaître les systèmes de chauffe ou de refroidissement, l’état de la résidence, mais aussi la prise en compte des conditions de vie des habitants. Il prévoit la modélisation thermique permettant de simuler les points forts et les points faibles du bâti en matière de performances énergétiques. Cela permet d'identifier des préconisations et des solutions à mettre en place qui sont consignées dans un rapport qui est restitué en assemblée générale. Cet audit énergétique est valable à vie. 

Audit Global Partagé

L'audit global partagé peut être perçu comme un audit complexe à mener. Il regroupe 3 métiers pour un bilan complet de la copropriété, car il s’appuie sur trois corps de métier : l’ingénierie thermique et énergétique, l’étude architecturale et l’ingénierie financière. Il permet de sécuriser les copropriétaires en présentant un projet viable et très complet. Cet audit permettra de faire un bilan sur les logements, les parties communes et le système de chauffage ou de refroidissement. Les différents experts (thermicien, architecte et ingénieur financier) donneront leurs conclusions sur les aspects thermiques, architecturaux et financiers du projet de rénovation énergétique. Au-delà de ces exigences techniques, cet audit prend en compte le confort, la qualité de vie, et les usages dans la résidence en matière d’énergie. 

DTG

Le DTG est un diagnostic qui s'applique à une certaine catégorie de copropriété. Le DTG devient obligatoire dès lors qu’un immeuble en mono propriété construit depuis plus de 10 ans est découpé en lots pour devenir une copropriété. Il peut aussi être exigé pour les copropriétés insalubres. Ce document permet au syndic de copropriété de connaître l’état des lieux de la résidence et d’établir un plan de travaux d’entretien pluriannuel. Les points principaux analysés dans le rapport final sont l’état apparent des parties communes, la situation du syndic de copropriété concernant ses obligations légales, les améliorations possibles de la gestion technique et du patrimoine de l’immeuble. Un DPE ou un audit énergétique y est ajouté, mais aussi une évaluation des coûts liés aux travaux d’entretien et de rénovation. 

Le DPE

Le DPE est un Diagnostic de Performance Énergétique, il ne comporte pas d’audit énergétique. Ce document est obligatoire dès lors qu’une transaction immobilière s’opère, mais aussi pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots ayant un système de chauffage ou de refroidissement collectif. Il n’est pas considéré comme un audit énergétique et ne peut en aucun cas s’y substituer : il ne peut servir de base à un projet de travaux de rénovation énergétique subventionnable. Il permet de faire un point sur la qualité de l’isolation du logement, sur ses performances énergétiques. Le rapport se fait sous forme d’étiquette « énergétique » et « climat » et est calculé selon l’année de construction du bâtiment, c’est-à-dire avant ou après 1948. Le calcul est fonction du chauffage, de l’eau chaude sanitaire et du refroidissement. La durée de validité du Diagnostic de Performance Énergétique est de 10 ans sous conditions.

 

Les informations utiles concernant l'audit énergétique

Article rédigé en Juillet 2019, certaines informations peuvent être obsolètes. Nous nous efforçons de réaliser une mise à jour annuelle.